Российский рынок коммерческой недвижимости переживает изменения, в том числе в сегменте производственно-складских помещений. Малый и средний бизнес активно осваивает формат light industrial. Это многофункциональные здания площадью от 100 квадратных метров, которые могут совмещать производство, хранение и реализацию продукции.
Как рассказал Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито», такие помещения имеют ряд особенностей, которые отличают их от стандартных пространств промышленного комплекса. Отдельные блоки light industrial меньше традиционных складских объектов, а особенности планировки позволяют быстро и легко адаптировать пространство под разные задачи.
Также недвижимость light industrial располагается в черте города или в ближайших окрестностях и предусматривает наличие необходимых коммуникаций. По этим причинам цена покупки или аренды таких объектов может быть выше по сравнению с традиционными складскими комплексами.
Популярность формата light industrial
Спрос на light industrial растет, особенно в крупных городах. По данным Авито Недвижимости, складской сектор продолжает занимать первые строчки по спросу среди других типов коммерческой недвижимости. В продаже наибольший спрос приходится на сегмент 1000+ м², в аренде — 101–1000 м².
Согласно данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в Московском регионе за девять месяцев прошлого года ввели более 260 тыс. квадратных метров таких площадей. Это увеличило объем готового предложения до 649 тыс. квадратных метров. Общий объем предложения объектов light industrial в России составляет 739 тыс. квадратных метров, причем 88% из них сосредоточено в Московском регионе.
Как отмечает Владимир Тарасов, управляющий директор петербургской компании «Холдинг 78», сейчас к данному виду производственно-складских помещений есть большой интерес со стороны малого и среднего бизнеса. Главная причина в дефиците качественного предложения: площадь подходящей территории сокращается, а имеющиеся объекты не всегда отвечают запросам бизнеса.
Также эксперт подчеркивает, что на популярность помещений light industrial влияет современный тренд на снижение маятниковой миграции. Поездки рабочих из одного конца города в другой ради работы создают неудобства и траты, которые в итоге отражаются и на самом бизнесе.
«Если раньше мы наблюдали устойчивый тренд на удаленность промзон от мест проживания людей, то сейчас ситуация изменилась. Тренд пришел из Москвы: чтобы как-то приостановить маятниковую миграцию, бизнес все чаще идет по пути реорганизации территорий бывших промышленных зон».
Light industrial позволяет бизнесу экономить на логистике, упрощать взаимодействие с клиентами и решать вопросы с персоналом.
На что обращать внимание при выборе помещений
При выборе объекта light industrial Олег Изотов советует обращать внимание на ряд факторов:
- Инженерные коммуникации: наличие электричества, воды, газа, очистных сооружений и отопления.
- Системы безопасности: охранные, пожарные и резервные системы.
- Возможность перепланировки: помещения должны быть гибкими, чтобы адаптироваться под нужды бизнеса.
- Транспортная доступность: важно оценить наличие погрузочно-разгрузочной зоны, близость остановок общественного транспорта и достаточность парковочных мест.
- Близлежащая инфраструктура: рядом могут оказаться другие объекты МСП, которые, например, могут стать дополнительным местом реализации товаров и услуг с минимальной тратой на логистику.
- Возможность масштабирования: при заключении договора аренды или покупки стоит предусмотреть возможность приоритетного права на новые площади. Важно помнить, что спрос на такие помещения велик.
Комбинированный подход
Перед бизнесом часто встает вопрос о том, что лучше: купить уже готовый объект light industrial или возвести собственный. Обычно реконструкция существующих объектов занимает в 2-3 раза меньше времени, чем строительство с нуля.
Некоторые компании выбирают комбинированный подход: арендуют помещения и одновременно строят собственные объекты.
«Сегодня компании все чаще принимают решение строить свои объекты параллельно с арендой. Чаще других так поступают те, кто не смог найти для себя идеально подходящее помещение. При этом бывают случаи, когда после строительства «для себя» бизнес решает сдавать недвижимость — спрос на объекты высокий и арендные ставки, соответствующие»,
– поясняет Владимир Тарасов.
Развитие формата в Петербурге
Петербургский light industrial пока отстает от столичного, но активно развивается. По данным консалтинговой компании IPG.Estate, прогноз ввода таких объектов в 2025 году составляет 98 тыс. квадратных метров, а объем анонсированных проектов с вводом в 2026 году достигает 150 тыс. квадратных метров. Как отмечает Олег Изотов, по данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2024 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области наибольшие темпы роста спроса в складской недвижимости показал сегмент 101-1000 м².
Эксперты прогнозируют дальнейший рост интереса к объектам light industrial не только в регионе, но и в России в целом. Это связано с ограниченным объемом подходящих территорий в городах и вниманием со стороны малого и среднего бизнеса.